无时尚中文网（微信号：nofashioncn）2020年3月5日：尽管发布股东应占纯利暴跌78.2%的全年业绩，但九龙仓置业投资地产有限公司(1997.HK)（九置）午盘仍跟随大市大涨逾3%，不过大行对该公司看法不一，收盘涨幅收窄至1.95%。

2019年，九置全年股东应占纯利由180.27亿港元跌至39.28亿港元，主要由于投资物业重估录得57.42亿亏损导致，而2018年投资物业重估纯利79.74亿港元。撇除投资物业重估，基本盈利全年97.91亿港元或每股收益3.23港元，较2018年100.53亿港元或每股收益3.31港元下滑2.6%。

集团旗舰物业海港城群去年收入和营业利润双双下滑2%至115.77亿港元和94.47亿港元，其中商场收入和营业利润下滑1%至74.52亿港元和66.15亿港元。

九龙仓置业表示，由于访港内地客及本地消费大跌，租户销售表现较过去数年逊色，全年暴跌23%，期内三季度和四季度营业额更暴跌49%和78%，四季度海港城商场租金收入下跌12%。

本土零售观察(微信号:retailinsider)及无时尚中文网(微信号:nofashioncn)数据显示，2019年访港客大跌14.2%至55,912,609人次，2018年为65,147,555人次，内地访港客跌幅与整体相若，由51,038,230人次跌至43,774,685人次。

香港零售业自6月份因社会事件影响，逐渐走弱，全年下跌11.1%至4,311.74亿港元，销货量跌幅12.3%，其中四季度跌幅24.1%创历史最差表现。全年，珠宝首饰、钟表及名贵礼品类别暴跌22.4%至661.96亿港元领跌各类别，服装、百货公司、鞋类和有关制品及其他衣物配件、眼镜店和药妆销售分别下跌14.6%、13.0%、11.3%、13.8%和13.2%。

九龙仓置指，海港城租户销售在去年达到370亿港元历史纪录后，去年走弱，而12月底爆发的疫情在今年更令零售需求大减，可观租金纾缓措施及市场推广援助计划亦将显著影响2020年首季度表现。

此前海港城宣布削减租户2月份基础租金50%，不过零售商仍然不满，约50个零售商约200间门店上月中展开罢市行动，要求商城等物业进一步调降租金，并表示会在近期举行第二次罢市行动。

香港统计局数据显示，2020年首月临时估计销货额大跌21.4%至361.88亿港元，唯超市场预期的22.6%，临时销货额则下跌21.0%至377.74亿港元。

零售管理协会主席谢邱安仪先前已经指出现时香港零售业处于“超级寒冬期”，周一她进一步表示，受疫情打击，料上半年香港零售业将录得有史以来最差表现，预计行业整体下挫30-50%，而此前已经有多家大公司宣布裁员，无薪假政策则更加普遍。

至于此前香港财政司宣布对18岁及以上永久居民每人派发10,000港元以刺激消费和提振经济，谢邱安仪表示作用不大，难以对业界起到实际帮助。

业绩发布后，大小摩均发布看空报告。摩根士丹利认为，九龙仓置业去年每股收益、派息、零售销售及租金表现均逊预期，预料今年表现将会更差，因此维持“减持”评级和40港元目标价。该行称，九龙仓置业去年度共派息2.03港元，按年下降3%，其中末期息更按年下跌11%，全年派息比率为65%，差过市场预期。

摩根大通表示，尽管九龙仓置业去年基础盈利及派息大致符合预期，但维持65%派息率令市场寄望增加派息的憧憬落空，该行预计伴随行业困难，九龙仓置业派息将进一步下滑，因此维持“减持”评级和38.2港元目标价。小摩指，海港城去年下半年零售租金收入较上半年下滑13%，意味基本租金下滑3%、分成租金暴跌59%，并预计海港城去年的收入贡献由上半年的18.5%暴跌至8.5%，今年将更进一步跌至低个位数。

不过，另一大行花旗则唱好九龙仓置业，重申予“买入”评级和57港元目标价。该行称，尽管盈利表现不及预期，但逾5%的股息收益率仍具吸引力。

九龙仓置业另一主要物业时代广场去年收入下滑3%至27.61亿港元，营业利润下滑3%至24.23亿港元。期内，商场租户销售大跌19%，令商场租金收入减少4%至20.20亿港元，营业利润下滑3%至17.74亿港元，唯出租率维持97%。

1月初，《南华早报》周五援引消息人士称，全球最大奢侈品集团LVMH Moët Hennessy Louis Vuitton SE (MC.PA) 路威酩轩威胁不续约要求降租，但时代广场不肯对约500万港元的月租金削租。路威酩轩的年报显示，四季度香港市场销售跌幅由三季度的25%扩大至40%。

不过，消息人士上周表示，Louis Vuitton 路易威登已经同意与时代广场续约，有业内人士甚至讽刺该全球最大奢侈品集团“亿万富豪向百万富豪求助”。

由于海港城和时代广场均位于旅游旺区，因此去年遭遇重击，另一处物业荷里活广场去年收入下滑3%至5.52亿港元，营业利润下滑3%至4.15亿港元，出租率96%。

展望未来，集团指新型冠状病毒肺炎疫情爆发将会上半年全球焦点所在，目前难以推测病毒对经济和社会复苏造成的伤害，本地社会事件叠加中美贸易争端亦是影响香港零售业盛衰关键，零售和酒店业难以避免受到威胁拖累，而随着今年经济放缓，写字楼业务将承受更大压力。

业绩发布前，九龙仓置业控股股东会德丰(0020.HK)获大股东吴光正家族私有化要约，吴氏家族拟以每股12港元现金外加1股九龙仓置业和1股九龙仓集团(0004.HK)股份向剩余股东发起收购，由于要约发布前最后一个交易日，会德丰收盘股价47.25港元，而九龙仓置业和九龙仓集团股价分别40.20港元和19.70港元，令交易作价达每股71.90港元。

不过由于并非现金交易，而是主要以股份置换方式，市场因此重估三大关联集团价值，交易宣布后，会德丰股价暴涨，而九龙仓置业和九龙仓集团股价暴跌。

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