无时尚中文网（微信号：nofashioncn）2022年3月3日：香港地产巨头九龙仓置业投资地产有限公司(1997.HK)（九置）周四公布全年业绩，该公司连续第三年未披露旗下核心物业海港城商场的零售销售，作为曾经亚洲商场明珠，乃至全球最高销售，日均销售亿元海港城连续遭遇2019年社会事件以及COVID-19 大流行打击。

在业绩声明中九龙仓置业表示海港城去年整体收入下滑8%，其中商场收入下滑7%，该集团表示商场零售额销售因多次推出广受欢迎的消费券换领计划，并提升向广东道的店面，以巩固市场主导地位强化群集效应，顶级租户较强的复苏推动零售销售持续增长，不过租金则表现落后。

香港统计处的数据显示，2021年全年香港零售业销售3,529.65亿港元，同比增幅8.1%，但仍较2018年低27.2%，按类别首饰、钟表及名贵礼品销售按年增幅27.3%；服装销售增幅22.6%；鞋类、有关制品及其他衣物配件增幅14.2%；百货业下滑3.3%；眼镜店销售增幅14.4%；药物和化妆品销售增幅3.0%。

LVMH SE(MC.PA)路威酩轩等奢侈品巨头此前公布的业绩均显示香港奢侈品表现去年录得强劲反弹，由于Louis Vuitton 路易威登、Hermès 爱马仕以及Chanel 香奈儿等顶级品牌过去两年持续涨价，包括香港在内的全球主要城市奢侈品门店前经常大摆长龙。

2021年海港城整体收入79.93亿港元，营业利润下滑12%至59.46亿港元，分别占集团整体收入和营业利润的50%和66%。

九龙仓置业去年收入增加3%至160.43亿港元，营业盈利下滑9%至90.64亿港元，基础盈利跌幅13%至65.18亿港元，净利润由上年同期78.54亿港元亏损转盈43.91亿港元，

另一旗舰物业时代广场去年收入下跌9%，其中商场收入跌幅达11%。九置表示过去一年疫情旷日持久令零售商纷纷整合销售点，尽管推动活动令零售销售增长连续五个季度增幅高于市场，但难阻整体收入下降。

两间物业去年的出租率分别为97%和95%，远低于疫情前几乎100%的出租率。中环物业会德丰大厦和和卡佛大厦零售部分的出租率则为100%；荷里活广场出租率亦达97%，收入跌幅4%.

海港城在2018年一度创下370亿港元的销售纪录，当年访港客高达6,500万，但2019年初社会事件后游客当年骤降千万，即至2020年和2021年疫情封锁措施下，访港客陷入冰封，以往极度依靠内地客的高端商场表现持续低迷。

与香港高端商场的低迷相比，封锁措施下中国内地奢侈品市场过去两年疯狂增长，其中SKP 去年销售增长35%至239亿元，约合300亿港元，而2019年九置称海港城当年销售下滑23%，即意味着销售额约285亿港元，2020年该公司未披露海港城销售，但目前香港零售业原未恢复疫情前水平，海港城料同样如此。

在香港第五波疫情汹涌来袭的情况下，据香港零售协会主席谢邱安仪表示，目前大业主仅九置表示愿意减租，并料可能与零售商有意关店有关。

九龙仓置业主席吴天海

九置主席吴天海在业绩会上表示，去年零售市道明显好转，但租金表现滞后，本寄望今年继续好转但不幸农历年后疫情恶化，令前景不明朗。他同时称公司每年约三分之一租约需要谈续租，但疫情期间短租客增加因此今年到期租约多于三分之一，而部分租客在疫情汹涌下对续约持观望态度，而公司鉴于市面人流骤降重新向租户提供租金减免，但未透露具体细节和额度。

公司放榜后多间大行唱淡九置。

瑞信下调九置目标价逾一成，由42.1港元至37.1港元，维持“中性”评级。该行表示基础盈利跌幅逊于预期的7%，全年派息减少11%至1.31港元意味3.7%的股息率，而继续向租户提供减免租金影响收入，因此下调2022和2023财年盈利预测分别12至13%。 

花旗则将九置目标价由54.5港元下调至48.3港元，维持“买入”评级。花旗认为九置去年盈利低于该行预期主要因酒店业务低迷，投资业务大致符合预期，预计下半年可实现陆港通关，因此在疫情改善时将是买入较好时机，但疫情及减免租金影响收入表现，因此下调2022和2023财年盈测分别16.7%和17.1%，以反映疫情对通关延迟的影响。

摩根士丹利报告指九置今年续租租金预计将继续下滑，相信只有通关才能真正改善，但目前已经较去年预计推迟，因此下调目标价由36港元至34港元，维持“减持”评级。大摩表示，九置今年的派息及基础盈利预计进一步下滑6%，股息率可能只有3.5%，并不吸引。

摩根大通是少数看好九置后市的大行。小摩报告称，虽然面临第五波疫情挑战，但相信已经反映最差情况，而公司营业额租金贡献比例较高，2021年的营销支出或令租金利润见底，因此上调评级由“减持”至“增持”，目标价由35.7港元大幅上调至45.0港元，该行预计公司今年对商户的租金支持小于2020年，而香港零售租金已经下降25%，因此商户的抗风险能力料高于2020年。

周四收盘九龙仓置业投资地产有限公司(1997.HK)（九置）股价轻微反弹0.72%，今年迄今为止跌幅约一成。

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