无时尚中文网（微信号：nofashioncn）2023年3月4日：受投资物业价值重估，海港城母公司九龙仓置业投资地产有限公司(1997.HK)去年巨亏88.56亿港元，期内基本盈利下滑约5%至61.75港元。

评论业绩时集团管理层表示，香港放宽社交距离措施后对零售和酒店业产生负面影响，本地人迅速转到海外消费，与此同时未解除的防疫措施零游客却步，全年零售销售轻微下滑0.8%，但由于品牌提早期待边境重开趁市场租金较为疲软时机承租，因此商场租赁活动重拾势头。

据透露，去年集团旗舰物业海港城迎来百间新店，进一步加强广东道品牌和行业组合，另外积极的市场推广成功带动人流和消费，为在旅游业回暖时占据更大市场份额，集团已经计划更多推广活动。

海港城2022年整体收入增加2%至81.75亿港元，营业利润增加7%至63.45亿港元，其中商场收入基本持平，但营业利润则增长6%。集团表示，海港城透过积极重整租户及进行创新市场推广，维持其购物地点龙头地位，虽然经营环境困难重重，但凭着独一无二的群聚效应和零售管理，租赁需求仍源源不绝，但为维护严格的租户甄选，出租率微升至94%。

另一间旗舰物业时代广场则表现低迷，期内整体收入下跌12%，营业利润微升1%，其中商场租金大跌19%，营业利润亦下滑3%，出租率升至94%。

集团主席在业绩会上表示，尽管2月已经全面通关，但香港零售业仍难以在年内恢复疫情前水平，虽然看到零售业有所恢复，但无法判断游客消费习惯是否改变，以及游客何时能恢复疫情前水平，另外他表示，目前香港还面临人手短缺问题。

业绩公布后大行对该集团预期出现明显分歧，里昂认为公司在加息环境下估值不具吸引力，因此维持“出售”评级，但轻微上调目标价由39.1港元至40港元；花旗则维持其“买入”评级和53.9港元目标价，认为公司将受惠通关。

摩根大通维持九龙仓置业“增持”评级，目标价50港元。该行认为最坏情况已过去，相信该集团仍有重估空间，关注复苏步伐，而内地旅客抵港及名牌经营表现跑赢大市也令人鼓舞。

另外瑞信发布报告上调九龙仓置业目标价由37.1港元至44.1港元，维持“中性”评级。该行认为通关后，租金和出租率预计都会上升，因此上调公司2023/2024财年盈测5%。

对于租金问题，吴天海表示商场租金分底租和分成，底租已经伴随市场回暖有所回升，而分成部分则视乎租户营业额调整，但分成数据滞后，暂未见明显变化。对于租金是否有上调空间，他拒绝回答，因为此前零售业仍呼吁业主不要上调租金，因为现时零售业表现并未看到显著回升。

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