无时尚中文网（微信号：nofashioncn）2023年8月9日：疫情限制措施放开后，海港城母公司九龙仓置业投资地产有限公司(1997.HK)业绩明显好转，但表现仍差于市场预计，公司放榜后股价暴跌大跌近6%。

上半年集团收入同比增加4.2%至64.73亿港元，净利润18.05亿港元，而上年同期亏损14.68亿港元。若撇除投资物业价值重估，集团中期纯利下滑9.3%至30.59亿港元，2022财年上半年为33.73亿港元。

核心物业Harbour City海港城上半年整体收入增加约8%，营业利润增幅约12%，主要受商场收入增加9%、营业利润增加16%推动。期内出租率回升至96%，集团透露部分商户销售已经高于疫情前，但复苏情况不一。

与海港城商场业务反弹相比，写字楼表现仍然低迷，收入和营业利润均录得8%的跌幅，出租率88%；酒店方面房价和入住率均有上升，但二季度明显失去动力，增长放缓。

另一旗舰物业时代广场表现相若，商场收入和营业利润同比增加6%和12%，推动整体物业营业利润增加4%，但收入仍录得2%的下滑。期内商场出租率94%、写字楼出租率87%，其中写字楼收入和营业利润分别大跌14%和16%。

中环组合上半年收入和营业利润分别下滑12%和14%，其中卡佛大厦写字楼出租率企稳96%，會德豐大厦写字楼出租率回升至81%，两项物业零售商铺则悉数完成出租。

位于住宅区的荷里活广场表现俱佳，出租率96%，收入增加5%，营业利润增幅8%，受益于港铁吞马线建成，作为转乘站，人流大增。

评论业绩时集团管理层表示，1月边境重开，营商环境有所改善，但本地货币走强、航班、签证恢复非常之慢，加上全球地缘政治和经济强劲不明朗，二季度香港零售业18%的增幅明显较一季度24%放缓，上半年访港客和香港零售业销售只有疫情前37%和85%，而现时市场温和复苏，商场表现好于写字楼，预计趋势在重大转机前将持续，而酒店则面临人手不足、成本上涨的额外压力。

业绩会上集团主席吴天海表示香港零售业复苏仍需时日，他指出入境游在3、4月见顶，之后每月下滑，其中弱势日元和强势港元都不利于旅游业。

另外他透露整体奢侈品板块复苏更快，但同样表现两极化，出现优胜劣汰情况，部分品牌已经恢复疫情前水平，部分则远远落后。

上半年集团租户零售收入按年增加约8%，但只相当于2018年和2019年同期的70%和67%。

绩后多间大行均对该集团发表看空报告，大和下调九龙仓置业目标价由47.5港元至42.8港元，唯重申“买入”评级。该行认为香港旅游人次和零售表现停滞不前，导致公司购物中心复苏慢于预期，加上高息环境成本上升，因此削九置2023-2025盈测7-10%。

里昂认为九置虽然是复苏受益者，但预计未来三年集团盈利难以恢复疫情前水平，因此下调2023财年和2024财年盈测分别9.6%和9.4%，反映更高的借贷成本和摊销成本。该行维持九置“出售”评级，并下调目标价由40港元至35港元。

花旗发表报告指九龙仓置业中期表现逊预期，海港城销售恢复至2019年75%，但相信明年海港城销售可超越2018年高峰，若进一步成为大湾区奢侈品消费据点料将继续向高位增长发展，因此重申九置为首选股，维持“买入”评级，轻微下调目标价由60.5港元至59.5港元。

富瑞指九龙仓中期业绩低于市场预期，主要受写字楼和租金减免拖累，预计伴随租户续约，上述影响将逐渐改善，而集团将负债率压降至20.1%水平可节省部分财务成本，因此维持“买入”评级，但下调目标价由50港元至45港元。

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