经过12年的自由行，扎根香港的零售商在过去10年中从赴港旅游消费的大陆新富阶层受益肤浅。但是2012年似乎是个转折点，一方面受限于香港零售空间有限，物业租售价格高企，另一方面富裕的中国人也慢慢开始更青睐于欧洲，香港在很多零售商的眼中已经开始呈现两极。

据香港旅游发展局1月底发布的最新数据，2012年整体访港人次达4842万，比2011年上升16%，并估计2012年的“与入境旅游相关的总消费”将达3065亿港元，较2011年增加16.5%。2012年来自内地的访港旅客亦高达3491万人次，较2011年上升24.2%，占整体旅客人次的72%。

不过，与此形成鲜明对比的是2012年下半年香港零售业销售增长降至个位数，远低于2011年的月均20%的增长率。

这样强烈的反差主要因为来自北京、上海等一线城市的游客现在更倾向于在欧美购物，相比于前些年媒体热衷报道的香港铜锣湾、广东道等香港奢侈品购物区大陆游客排队的现象，巴黎老佛爷购物中心、英国Selfridges百货拥挤的中国人流更常出现在媒体和社交媒体平台上。

据Bain & Co. 贝恩研究机构称12月13日发布的数据，中国消费者在2012年超越美国成为全球奢侈品最大买家，而这其中，中国消费者中国以外的奢侈品消费占据60%。中国国内奢侈品市场在2012年仅增7%，比2011年30%的增长大幅下降，主要由于中国经济放缓和消费者国外购买而造成。其中尤其以手表和珠宝打击最严重，从2011年的40%增长下降到2012年的5%。以Prada（HK:1913）为例，三季度Prada在欧洲因游客消费，净销售增长达44%，总销售净额增加63%至4.325亿欧元，远远超出亚太区的40.5%总销售净额增长。

United Bank of Switzerland（UBS）(NYSE:UBS)瑞银分析师Spencer Leung梁裕昌在接受英国《金融时报》采访时称，也许最好的零售商仍然会来香港，但是香港现在仅仅对中等价位的零售商来说有利可图。Spencer Leung梁裕昌在1月初的一份报告中指出，“虽然香港旅游发展局称中国大陆游客2012年访港人次增24%，但是事实是来自于大陆不太富裕省份。”一个直接结果是定位于大众市场的Chow Sang Sang周生生(HK:00116)、Sasa莎莎（HK:00178)、Mannings万宁将受益。瑞银在报告中上调莎莎集团目标股价39%，由5.4港元上调至7.5港元，评级由中性上调至买入，并将集团列入其“瑞银低消费旅客购物之选”名单，预料莎莎中线可跑赢其他零售类别。

瑞银分析师Spencer Leung梁裕昌还称自己曾采访一些大陆访港游客，欠富裕地区的大陆游客访港频率是三五年一次，远低于曾经富裕游客每年数次，人均消费为10000万港元-20000港元每次，而且多买一些Coach和Louis Vuitton的小件皮带和皮包。

在中低价位零售商有可能因此受益的同时，前些年受益颇多的高端奢侈品零售商不但可能不再增长，反而要受约束于高租金。

据纽约私人房地产咨询公司Cushman & Wakefield高维环球去年11月份的数据，香港铜锣湾的百货商场租金全球最高，打破了纽约第五大道称霸“百货商场最贵租金”11年的霸主地位。据Cushman & Wakefield高维环球的数据，香港铜锣湾的百货商场租金在2012年达每平方英尺2630美元，比2011年同比增长34.9%。纽约第五大道的租金为每平方英尺2500美元，同比增长11.1%。全球租金平均增长了4.5%，奢侈品零售商纷纷争夺最令人垂涎的购物目的地黄金地段空间，通常争夺最最激烈的是在香港和纽约之间。Spencer Leung梁裕昌表示香港媒体报道铜锣湾地区一个手表品牌1000平方英尺的商店2012 - 13年的新租约上涨了惊人的114%。

CBRE(NYSE:CBG)世邦魏理仕去年也发布报告称香港的零售地产和办公室租金全球最贵。Oxford Industries, Inc. (NYSE:OXM)旗下、美国生活方式品牌Tommy Bahama于1月底在湾仔区开设其香港首个门店，在接受《纽约时报》采访时，Tommy Bahama高管对租金讳莫如深，即使不是在最贵的铜锣湾，Tommy Bahama首席执行官Terry Pillow还是表示这是品牌运营的租金最贵的商店之一，“和最近在第五大道开设的更大一间门店相似”。

急性的空间成本上升对很多零售商已经造成了威胁，很多分析师已经发出了警告。

CBRE(NYSE:CBG)世邦魏理仕高管去年10月称，空间约束意味着香港作为亚洲最重要城市的地位受到威胁，“等候学校时间排位过长和高住房成本越来越引起国际企业关注，考虑是否继续在香港部署外籍员工或扩大团队”。环球人力资源资讯及顾问机构ECA International亚洲区总监Lee Quane关礼廉称正是因为这些，“过去几年，香港已经输给了新加坡。”

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